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Conseils immo des vendeurs

Vendre sa maison dans le secteur de Plaisir, Les Clayes sous bois (Yvelines)

Vous vendez votre maison ou votre appartement à Plaisir, Noisy le roi ou Bailly ?

  • Vous n’avez pas envie d’être pris au piège avec une agence ?
  • Votre agence immobilière ne s’occupe pas ou peu de votre bien ?
  • Vous en avez assez des agents qui ne donnent plus signe de vie ?
  • Vous trouvez que les honoraires des agences sont trop élevées ?

Vous n’êtes pas seul. Beaucoup de vendeurs pensent la même chose. Et à juste titre. C’est pour ça que le métier d’agent immobilier a mauvaise réputation.

Mais la vente de son bien n’est pas un acte anodin. Il faut donc être vigilant. L’argent en jeu est important. Il ne faut rien laisser au hasard.

C’est pourquoi, j’ai choisi de travailler différemment parce qu’on croit que chaque client mérite un service privilégié et exclusif.

Je privilégie une approche humaine, basé sur la qualité du service, du suivi et de la relation clients, au lieu de travailler sur la quantité.

Ainsi, je préfère travailler avec des clients qui partagent cette philosophie.

Ce dont vous avez vraiment besoin, c’est:

  • d’un partenaire pouvant vous conseiller sur les aspects réglementaires,
  • d’un partenaire ayant une bonne culture du bâtiment,
  • d’un partenaire connaissant votre secteur
  • d’un partenaire qui vous permettra d’économiser du temps et de l’argent sur toutes les étapes de la vente de votre bien.

Voici en détail, notre manière de travailler et quelques conseils pour vendre au mieux votre bien.

Etape 1 : Rendez vous «Audit»

Si je n’ai pas fait d’avis de valeur sur votre bien, je procède à une visite de votre bien avec prise de photo et avec éventuellement mesure de la superficie de chaque pièce.

Suite à cette visite, je vous expose les points forts et les points faibles de votre bien. J’écouterai vos besoins. Ensuite, je vous proposerai un plan d’action « Vente Réussie» à mettre en place pour votre bien dans les meilleures conditions.

Selon votre situation, je vous propose les prestations suivantes:

  • Publicité du bien
    • diffusion de la publicité de votre bien sur une dizaine de site internet dédié
    • reportage photo HDR (Imagerie Grande Gamme dynamique)
    • Plan 2D, plan 3D avec Home staging virtuel
    • Flyer personnalisé pour votre bien et distribution dans le secteur
  • mise en valeur du bien
    • Conseil HomeStaging ou décoration d’intérieur
    • Conseil travaux
    • Mise en relation avec mes partenaires
  • suivi de la vente
    • Tableau de bord mensuel avec statistiques internet

Après avoir convenu du plan d’actions à mettre en place, je vous informe sur les 10 diagnostics que vous devez fournir. Puis, je vous mets éventuellement en relation avec mes partenaires diagnostics.

Si ce n’est pas déjà fait, je vous donne un avis de valeur précis de votre bien.

Lorsque vous êtes d’accord sur le plan d’action et le prix de mise en vente de votre bien, nous terminons notre rendez-vous par la signature d’un mandat.

Pour votre bien, je souhaite donner le meilleur de moi-même. Afin que je puisse m’investir au maximum sur chacun de mes biens, je privilégie un mandat exclusif.

Cela permet de travailler plus sereinement et de déployer une action commerciale plus importante. Je peux consacrer à votre bien un budget conséquent. Dans ce type de «partenariat», nous allons le voir dans une étape suivante, je partage mes honoraires avec vous dans certains cas.

Ce mandat sera associé à un « engagement d’action » de ma part listant toutes les actions que je m’engage à mettre en œuvre.

Etape 2 : Mise en place du plan d’action

La réactivité est importante. Dès le lendemain de la signature du mandat, je diffuse l’annonce de votre bien en ligne. Puis, je mets en marche le plan d’action avec le pack de service convenu ensemble.

Cette étape correspond par exemple à l’évaluation de vos besoins en home-staging. Avec l’aide d’un de mes partenaires, je vous ferais bénéficier d’un service au meilleur rapport qualité / prix. Puis, je suivrais les différentes étapes de devis et de réalisation des travaux.

Ça correspond en cas de réalisation de plan 2D ou 3D à la conception plan.

Ça correspond en cas de réalisation de flyer personnalisé à la diffusion par mes soins du flyer dans tous les commerces locaux.

Etape 3: Qualification des acheteurs

Votre numéro de téléphone n’est pas un standard téléphonique.

Votre maison n’est pas une zone touristique à visiter.

C’est pourquoi, je réceptionne pour vous toutes les demandes de contact et de rendez-vous pour vous. Puis, je qualifie les acheteurs.

Je vérifierai la crédibilité de chaque prospect acheteur que je vous présenterai :

  • en vérifiant son identité
  • en vérifiant qu’il est bien en recherche active
  • en vérifiant que votre bien correspond à ses besoins
  • en vérifiant que le prix correspond à son budget.

En tant qu’intermédiaire dans la transaction, je suis tenue à la discrétion. Je suis donc la personne la plus à même de poser ce genre de questions.

Par ailleurs,  je rechercherai dans mon fichier les prospects correspondant à votre bien.

Etape 3 : Visites et compte rendu des visites

L’une des valeurs ajoutées essentielles que je vous apporte lors de cette étape est celle de la responsabilité professionnelle qui m’engage face à un client malveillant.

J’ai l’habitude de faire des visites tous les jours. Donc, l’autre valeur ajoutée est la pertinence des arguments de vente et dans le discours à adopter vis-à-vis de chaque acheteur.

Par exemple lors d’une visite, on a souvent tendance à trop sur-jouer … à trop parler.

Chez le bon agent, on applique la règle suivante : écouter et observer deux fois plus qu’on ne parle.

Écouter pour comprendre les besoins de l’acquéreur potentiel, pour répondre à ses questions et pour le guider dans son acte d’achat quand il aura le pressentiment qu’un bien l’intéresse.

Observer pour sentir son envie de clarté ou son envie de s’engager.

Parler à bon escient et surtout pour dire des choses importantes et non banales.

Souvent en voulant combler des vides, en voulant bien faire ou en voulant trop en faire, on peut « étouffer » son interlocuteur.

Mon rôle lors de cette étape est donc d’écouter celui qui doit prendre une décision importante pour l’informer au mieux, pour le conforter dans son achat et pour l’accompagner dans sa décision.

Il est important de confirmer la correspondance entre la demande et le bien visité, traiter et travailler les objections avec lui. Puis, de reformuler et préciser ses remarques pour vous mettre en phase et valider ses intentions ou acceptations.

Trop parler peut amener à évoquer des choses négatives et anciennes, alors qu’elles ont été traité depuis bien longtemps !

Quelques exemples de réflexions pas terribles durant une visite:

Il y a 3 ans nous avons mis une porte de sécurité pour interdire l’accès aux squatteurs du quartier, car ils nous avaient mis un tel bazar…

Si le problème est traité et qu’il n’y a plus jamais eu d’incident n’apportez pas un caractère anxiogène au cours de la visite. Ca n’apporte rien au débat !

 Nous avons refait la toiture en 2010 car à l’époque nous avions beaucoup de rats qui remontaient à cause du restaurant en dessous…Mais depuis tout va bien…

Pourquoi aborder un sujet qui peut mettre mal à l’aise le visiteur, si le problème n’existe plus ?

Une visite se prépare. Ça s’organise entre vous et moi, votre agent.

Il est important que l’acquéreur soit totalement informé, conscient de ce qu’il achète .

N’anticipez pas selon vos propres jugements, prêtez attention à la logique de votre interlocuteur. Votre ressenti n’est pas primordial, sauf si votre acquéreur vous le demande.

Ainsi, lors de cette étape, la méthode «Le Bon Agent» consiste à ce que je conduise seule la visite pour maîtriser la négociation avec l’acquéreur dont je connais les besoins et les objectifs.

Nous vous conseillons de rester en retrait, même si vous pensez que personne ne peut mieux promouvoir votre bien que vous.

Après chaque visite, je m’entretiens en privé avec l’acquéreur pour avoir son ressenti sur votre bien.

Si le prospect souhaite faire une proposition d’achat, je vous transmets l’offre d’achat écrite pour accord de votre part.

Etape 4 : Rendez vous bilan

Au bout de 30 jours, si le bien n’est pas vendu, nous vous proposons de faire un rendez-vous Bilan sur les résultats obtenus durant le mois écoulé… afin d’éventuellement prendre des mesures et mettre en place un nouveau plan d’action.

Etape 5 : Conclusion de la vente

Ci après les différentes étapes de la vente. Lors de ces étapes, j’interviens en support, afin d’apporter des solutions en cas de difficultés par exemple, en cas de problème de financement de l’acquéreur.

Quelques jours avant le compromisRendez vous de préparation Je vous propose de faire le point et de définir tous les détails en vue du compromis et monter le dossier.
Jour «J»Signature du compromis de vente chez le notaire L’acquéreur verse le montant de l’indemnité d’immobilisation ainsi qu’une provision sur frais.
10 joursDélai de réflexion / rétractation Si la rétractation intervient au cours du délai imparti, l’acquéreur se verra restituer l’indemnité d’immobilisation qu’il avait initialement versée.Si la rétractation intervient après le délai imparti, l’acquéreur ne se verra pas restituer l’indemnité d’immobilisation. Celle-ci sera acquise au vendeur (sous réserve d’un refus de prêt intervenant dans les 45 jours de la signature de la promesse de vente).
J + 45Réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt «L’obtention du prêt» s’entend de la réception d’une offre de prêt émise par une banque (et non de l’accord de principe).
Une offre est émise dans un délai imparti : l’acquéreur en adresse une copie à son notaire afin que celui-ci vérifie les garanties prises (prêt hypothécaire avec garanties hypothécaires / prêt sous seing privé avec un crédit logement comme garantie) OU refus de prêt par la banque :au cours du délai imparti (45j) = restitution du montant de l’indemnité d’immobilisation à l’acquéreur. au-delà du délai imparti (45j) = l’acquéreur perd le montant de son indemnité d’immobilisation. Le refus de prêt doit être notifié par recommandé avec accusé de réception au notaire.
J + 56Renvoi de l’offre L‘acquéreur renvoie à la banque l’offre acceptée après le délai légal de 11 jours (loi SCRIVENER)
1 mois avant l’acte authentiqueRéception des pièces administratives ou dossier d’usage Le notaire vérifie que toutes les pièces ont été reçues et effectue les relances nécessaires. Le délai de réception des pièces dépend des différents intervenants (par exemple pour la déclaration d’intention d’aliéner, il faut parfois attendre la fin du délai de réponse de 2 mois).
10 jours avant l’acte authentiqueOrganisation d’un rendez-vous de signature Le notaire fixe un rendez-vous de signature avec les parties et ajuste le montant de la provision sur frais et prépare un décompte des sommes dues.
1 jour avant l’acte authentiqueEtat des lieux L’agent immobilier doit pouvoir préparer la signature de l’acte authentique. Cette préparation se fait par un état des lieux du bien immobilier.A cette occasion, l’agent va procéder aux relevés de compteurs et va vérifier que le bien est dans l’état qui était convenu dans le compromis.
Date de l’acte finalDate de l’acte final prévue dans le compromis de vente Il s’agit de la date extrême pour fixer un rendez-vous de signature. Si les parties s’entendent, la signature peut avoir lieu avant cette date sous réserve que le dossier soit complet et les fonds disponibles. Si le délai ne peut être respecté, il faudra prévoir une prorogation dudit délai.

* Calendrier prévisionnel et informatif sous réserve d’absence de difficulté

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