Dans le cadre du processus de vente, le vendeur est tenu de prendre des dispositions pour qu’un certain nombre diagnostics et de rapports soient préparés sur l’état du bien à vendre.
Ces enquêtes sont appelées Dossier de Diagnostic Technique (DDT). Une fois terminés, ils sont joints au contrat de vente et d’achat.
Notez, cependant, que le diagnostic sur la performance énergétique doit être réalisé avant de mettre en vente votre maison ou appartement, vous pouvez donc profiter pour entreprendre toutes les enquêtes à ce moment.
Le seul problème c’est que certains diagnostic ont une durée de vie limitée. Par conséquent, si vous vendez après la date de leur expiration, vous devrez faire effectuer les deux enquêtes une deuxième fois
Le coût de ces diagnostics est à la charge du vendeur, bien que le coût soit déductible de toute obligation à l’impôt sur les plus-values.
Il est impératif que diagnostics soient effectuées, à défaut de quoi l’acheteur peut ultérieurement se retirer de la vente, ou peut rechercher un prix d’achat inférieur.
Les diagnostics nécessaires pour vendre votre bien
Ainsi pour vendre sa maison ou son appartement, il faudra être en mesure de présenter :
- Diagnostic amiante
Un rapport sur la présence ou non de produits ou matériaux contenant de l’amiante. Ce qui doit être entrepris pour tout bien immobilier ayant obtenu un permis de construire avant le 1er juillet 1997. La période de validité du rapport n’est pas réglementée. - Diagnostic plomb
Un rapport sur la présence, ou non, de peinture (pas de tuyauterie en plomb) contenant du plomb, dans un rapport intitulé constat de risque d’exposition au plomb. Cette enquête s’applique à toutes les propriétés construites avant 1949.
Le rapport ne peut pas être daté de plus d’un an après la fin de la vente. Si le plomb n’est pas présent ou si faible qu’il ne présente pas de risque pour la santé, aucune autre enquête n’est nécessaire sur une vente ultérieure de la propriété.
- Diagnostic sur les termites
Un rapport sur la présence, ou non, de termites et d’autres ravageurs destructeurs similaires dans la propriété.
Il n’est requis que dans les zones désignées du pays. La mairie locale pourra vous indiquer si la propriété est située dans l’une de ces zones. Si une enquête est requise, elle ne peut être datée de plus de six mois à compter du contrat de vente.
- Efficacité énergétique
Un rapport sur la performance énergétique (Diagnostic de Performance Energétique – DPE) du bien est requis.
Le rapport n’a qu’une valeur informative et ne peut donc pas être utilisé par l’acheteur comme motif de résiliation du contrat.
La période de validité du rapport est de dix ans.
- Risques naturels ou industriels
Un rapport sur les risques naturels ou industriels auxquels le bien peut être sujet, accompagné d’une déclaration du vendeur sur toute réclamation antérieure sur le bien relative à une catastrophe naturelle.
Le rapport est requis dans les communes où un plan de prévention des risques naturels est en place, ou dans les zones classées comme à risque de mouvement sismique.
Le rapport ne peut être daté de plus de six mois avant la signature du contrat de vente et doit être mis à jour s’il y a eu un changement dans la désignation de la zone avant son achèvement.
Le vendeur doit également indiquer séparément s’il a déjà reçu une indemnisation de son assureur pour un sinistre résultant d’une catastrophe naturelle ou «technologique» sur le bien, par exemple réclamation pour affaissement, inondation ou tempête.
- Installations au gaz
Un rapport sur l’état de l’installation de gaz naturel dans la propriété. Elle s’applique aux propriétés où l’installation à gaz est installée depuis au moins quinze ans. La période de validité du rapport est de trois ans.
- Diagnostic électricité
Un rapport sur l’état de l’alimentation électrique dans le bien immobilier, où le câblage a plus de 15 ans. Ce diagnostic est valable trois ans.
Aucun diagnostic n’est nécessaire lorsqu’un certificat de conformité peut être produit comme preuve que le bien est conforme à la réglementation, à condition que le certificat ait moins de trois ans.
- Enquête sur les fosses septiques
Un rapport sur l’état d’une fosse septique, pour les propriétés sans tout à l’égout.
Si l’enquête établit que la fosse septique n’est pas conforme, les nouveaux propriétaires sont tenus de la mettre à une norme de conformité dans un délai d’un an.
Dans la pratique, il est peu probable que les conseils locaux soient tous aussi vifs pour s’assurer que les vendeurs ou les nouveaux propriétaires effectuent les travaux. Il n’y a en fait aucune sanction en cas de non-respect.
Cependant, le fait qu’ils pourraient être un facteur que les nouveaux propriétaires devront prendre en considération dans le prix d’achat qu’ils paient pour la propriété. Cela constituera certainement un argument de négociation fort pour de nombreux acheteurs.
Le coût d’une nouvelle installation de fosse septique varie selon le type et la taille de l’installation, mais peut être compris entre 5000 € et 15000 €.
9. Étude du sol
En ce qui concerne la vente de terrains à bâtir, une étude géotechnique (étude géotechnique) est exigée, mais uniquement dans les zones considérées comme présentant un risque modéré ou élevé de mouvement de terrain.
Un autre papier que le vendeur doit présenter à l’acheteur est la garantie contre les vices cachés.
Si vous vendrez un appartement en copropriété il est obligatoire de présenter aussi le règlement de copropriété, le montant des charges et la superficie du bien selon la loi Carrez.
Une fois que tous les diagnostics et documents nécessaires sont présents, l’acheteur et le vendeur peuvent procéder à la signature de la promesse de vente, et si tout se passe bien, l’étape suivante est la signature de l’acte de vente.
Vendre son bien plus rapidement
L’importance d’avoir tous les diagnostics et documents nécessaires est de pouvoir rédiger correctement son annonce avec tous les détails nécessaires qu’un potentiel acheteur peut demander. Mais pour vendre, il faut que le bien plait aussi visuellement à l’acheteurs et pas seulement sur les papiers. Il est donc conseillé de faire quelques réparations et décorations pour plaire au maximum de personne sans dépenser une fortune.
Je suis Nathalie RALAISON, conseillère immobilier dans les Yvelines en région parisienne.
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